Реконструкция зданий

Реконструкция зданий предполагает не только улучшение внешнего вида или условий эксплуатации. После проведения работ  существенно изменяются технические характеристики постройки, включающие площадь, количество этажей, прочие важные параметры. Реконструкция может касаться  одного здания, а также комплекса сооружений.

Что такое реконструкция

Реконструкция относится к особому направлению строительных работ, при котором учитываются дальнейшие перспективы эксплуатации здания, развитие района, в котором оно располагается. Комплекс мероприятий может быть направлен на:

• Смену функционального назначения здания — объект полностью меняет первоначальное назначение, приобретает новое. Например, из жилого фонда сооружение переводится в нежилое, используется, как бизнес-центр, магазин. Реже на базе торгового центра, офисного, административно-производственных построек формируется жилой фонд.
• Восстановление технического состояния — со временем сооружения могут  обветшать, устареть морально. В результате, постройка перестает соответствовать нормам безопасной эксплуатации. При проведении работ полностью или частично изменяются конструкции, укрепляются несущие элементы, используются современные материалы, устанавливается новое оборудование, обновляются или переоборудуются инженерные коммуникации. Реконструкция позволяет обновить здание, чтобы оно эффективно выполняло заложенные функции с учетом перспектив развития.
• Изменение объемов, размеров полезной площади достигается благодаря увеличению этажности объекта, пристройки дополнительных сооружений, перепланировки с изменением несущих конструкций.

Основным отличием от капитального ремонта, в процессе которого устраняется физический износ объекта, технические параметры постройки возвращается к первоначальному, во время реконструкции могут быть изменены ключевые технические характеристики сооружения, его назначение.

Особенности проведения работ

Перечень, виды работ, проводимые в рамках реконструкции, выбираются в зависимости от типа, назначения объекта. При проведении работ может быть реализовано:

• техническое перевооружение;
• преобразование.

Первый вариант предполагает замену оснащения на более современное. Второй — серьезные конструктивные изменения, включающие настройку этажей, возведение пристроек, корректировку несущих элементов.

В зависимости от особенностей проведения работ, осуществляется:

• частичная (малая) — предполагает проведение изменений внутри здания, без замены перекрытий, перекладки стен, существенных перепланировок, устраняет физический износ, обеспечивает безопасную, комфортную эксплуатацию, частичную модернизацию постройки;
• комплексная реконструкция — повышает ресурс использования сооружения, увеличивает общую, полезную площадь, позволяет существенно изменить направление использования постройки, улучшить комфорт эксплуатации здания, придомовой территории.

К перечню мероприятий, проводимых при реконструкции, относятся:

• частичный демонтаж, замена несущих конструкций;
• перепланировка, увеличение высоты между этажами;
• упрочнение основания (грунта), усиление фундамента, включающее проведение термической обработки, цементации, установку набивных свай, битуминизацию, прочих мероприятий, позволяющих укрепить фундамент, почву вокруг объекта;
• пристройки, надстройки сооружений;
• усиление перекрытий, несущих конструкций;
• капитальное строительство, реорганизация постройки;
• полная замена, модернизация инженерных коммуникаций;
• кровельные работы, по желанию заказчика, сооружение мансарды, включающие создание, замену гидроизоляционного слоя, обеспечение теплоизоляции;
• усиление, изменение наклона крыши, обновление верхнего защитного слоя при помощи рулонных материалов, металлического профиля.

Решение о типе реконструкции, количестве, перечне проводимых мероприятий осуществляется после экспертной оценки здания, уточнения деталей последующей его эксплуатации.

Подготовка к проведению работ: планирование, сбор документов, согласование

План проведения работ содержит сведения о порядке реализации строительно-монтажных мероприятий, документацию, описывающую состояние объекта, перечень, расчетные показатели запланированных изменений, особенности модернизации инженерных, коммуникационных систем.

Обращаясь к профессионалам, заказчики получают план, составленный с учетом актуальных норм, требований.  Приступать к согласованию можно только после формирования полного пакета документов. Разрешения выдают различные государственные инстанции, поэтому без профессиональной поддержки сроки их получения могут серьезно затянуться. Когда объект относится к сооружениям, имеющим культурно-историческую ценность, получить разрешение на реконструкцию еще сложнее. Отдельные постройки можно восстанавливать только с сохранением исходного внешнего вида.

Основные этапы проведения работ

При помощи реконструкции решаются различные задачи, однако этапы работ остаются без изменений:

• Предпроектная стадия включает все действия, относящиеся к новому строительству.
•  Организация обследования объекта, основания конструкции. В отличие от инженерных изысканий, проводимых при строительстве нового сооружение, обследование позволяет зафиксировать любую мелочь, провести вскрытие отдельных элементов конструкции с записью обнаруженных деталей. После чего проводится экспертная оценка образцов, выдаются рекомендации с указанием методов проведения работ, используемых материалов.
• Проектирование — осуществляется по аналогии с новым строительством, требует меньшее количество документов. При создании проекта рассчитывается смета, формируется архитектурно-строительная, технологическая часть, создается проект организации работ, составляется пояснительная записка.
• Воплощение проекта включает проведение строительных работ, замену технологического оборудования. Проектировщик согласовывает последовательность строительно-монтажных мероприятий, обеспечивает их проведение с работой производства. Профессионалы составляют схему разделения производственного сооружения на отдельные узлы, обозначается последовательность их ввода. В каждом из узлов производится монтаж оборудования, независимо от мероприятий, проводимых в остальных частях сооружения.
• Пуско-наладочные работы осуществляются после завершения реконструкции.

При реконструкции соблюдаются актуальные строительные нормы, все мероприятия реализуются в максимально сжатые сроки с минимальными расходами.

Смежные работы

Аналогично реконструкции могут проводиться другие строительные, ремонтные мероприятия. Важно разобраться в их общих чертах, различиях.

Капитальный ремонт

При проведении капитального ремонта реализуются сложные ремонтно — строительные мероприятия. Как и реконструкцию, его можно доверить только мастерам высокой квалификации.

Для проведения капитального ремонта также подготавливается увесистый пакет документов. Этапы работ могут включать земляные, монтажные работы, укрепление перекрытий, несущих конструкций, основания, замену инженерных коммуникаций.

Ремонт

Провести реконструкцию без внешней, внутренней отделки не получится. Сначала осуществляются изменения технических характеристик объекта, затем выполняется декоративное оформление помещений, обновление фасада.

Модернизация

Реконструкция предполагает физическое восстановление всех элементов здания, подобные мероприятия актуальны для общественных, производственных, жилых сооружений, архитектурных шедевров.

Когда постройка морально устарела, осуществляется ее модернизация. При этом обновляется защита от холода, ветра, воды, шума, заменяются инженерные коммуникации, устанавливаются современные климатические приборы.

Техническая реставрация

Предполагает полную сохранность первоначального внешнего вида. Восстановление сооружений в подобном ключе актуально для архитектурных, исторических памятников. При восстановлении разрушенных элементов их внешний вид не должен отличаться от первоначального. Отдельные конструкции, не поддавшиеся износу, вообще не разрешается реконструировать.

25.12.2019